こんにちは！レンタルスペース運営者の「みつ」です。
今回は、不動産投資とレンタルスペース運営を比べてみます。
不動産投資とレンタルスペース運営
不動産投資とレンタルスペース運営。両者ともスペースを貸し出すという点では同じですが、比べてみると大きく違うことがわかります。
レンタルスペース運営を他のビジネスと比べることで、レンタルスペースの良さと悪さを再確認し、良いところは伸ばし、悪いところは改善するということに役立てるのを目的としています。
利益率、リスクといった観点で見ていきますね。（ぼく自身、不動産投資をやったことがないことご了承くださいませ）
両者の違いをざっくりと
まず不動産投資ですが、アパートやマンション、ビルなどを購入して、それを数ヶ月から数年、数十年単位で貸し出すことで利益を得る投資方法です。
レンタルスペースは、物件を購入もしくは賃貸して、それを1時間や3時間といった時間単位で貸し出すことで利益を得るビジネスです。
不動産投資は特定の人に長期間貸し出す、対するレンタルスペースは複数人へ短時間貸し出すという点が大きな違いです。
利益を比べてみる
まずは利益を比べてみます。これは物件によって差があるため、必ずしもどちらが儲かるというのは言えません。ここでは一般的なお話をしますね。（細かいところまで見ると大変なので、とりあえず今回はざっくり見ていきます）
まず不動産投資ですが、利回り3%とか5%とか言われていますが、これって以下のように出せます。
月々10万円の家賃収入、物件価格が2000万円だとしたら、年間の家賃収入120万円÷物件2000万円で利回り6%となります。ただこの数字って、物件の修繕費とか固定資産税など含めていないので、実質の利回りはもっと下がりそうです。
2000万円をキャッシュで買った場合、家賃収入は利益となりますが、ローンを組んだ場合って返済が乗っかってきます。家賃収入が月々10万円だとして、月々の返済が9万円だと毎月1万円の利益。
ローンが終われば、家賃収入が丸々利益となりますが、35年ローンだと、ローンが終わることにはぼくらいい歳になっていますね。キャッシュで買った場合も、購入費用を回収するのに相当な時間がかかりそうです。
次にレンタルスペースですが、物件を購入した場合と賃貸の場合で変わってきます。購入の場合は不動産投資と同じ計算でいけそうなので、賃貸について見ていきます。
物件を賃貸してレンタルスペースを運営する場合って、物件の購入価格がないため利回りが出せません。立ち上げるときに初期費用がかかりますが、よっぽどこだわらなければ50万円から高くても150万円ぐらいで収まります。
レンタルスペース運営にかかる費用が毎月10万円、売上が15万円だとしたら月々5万円の利益。初期費用100万円の場合、1年と8ヵ月で回収ができます。
リスクを比べてみる
リスクに関しては、不動産投資の方が高いと見ています。（不動産投資のリスクが高いというより、物件を購入するリスクが高い）
というのも、レンタルスペースを賃貸物件で運営する場合、もし毎月利益が出ずに赤字になってしまったら物件を解約すればいいのです。早ければ翌月とか翌々月には解約できて、家賃の支払いもなくなります。
一方で、物件を購入した場合はどうでしょうか？もしローンを組んで購入した場合、毎月必ずローンの返済が必要です。自分で購入したものなので、簡単にやーめたなんてことはできません。
物件を売却するという選択肢もありますが、果たして購入額よりも高く売れるのか？間に不動産業者が入っていれば当然手数料は取られますし、敏腕な土地ころがしみたいな人でないと損をしそうです。そうなるとローンの返済額が上回り、売却したとしても数十年という長期間に渡り負債を抱えないといけなくなります。
別の観点からもリスクを見ていきますね。不動産投資って、戸建てを1棟購入した場合は基本的に1世帯に貸し出します。その方が数十年ずっと住んでくれればいいですが、退去されたらどうなるでしょうか？月々いただいていた家賃収入が0になります。
それって超リスクで、もしローンを組んで物件を購入した場合、家賃収入はないけどローンの返済はしなければいけません。もし次の入居者が3ヶ月、半年経っても現れない場合、毎日が気が気じゃありません。
不動産業者によっては空室保証なるものがあり、空室時も家賃収入を保証してくれるところもあります。でもこれって不動産業者は絶対に損をしないようなビジネスモデルにしているので、他のところで相当額ボラれていると思っておいた方が良さそうです。
しかも次の入居者に対しても同額の家賃を取れるかもわかりません。物件が新しければ家賃を取りやすそうですが、10年20年経った建物って古臭くなりそれに比例して家賃も下がるイメージです。
レンタルスペースですが、時間単位で貸し出すため仮に1人のお客さんがいなくなったとしても、売上が数%落ちる程度です。1人の大型顧客に依存していたら危ないですが、ぼくが運営しているレンタルスペースのようにお客さんが数十人、数百人といればそこから1人2人いなくなってもそこまで痛手ではありません。
リスクに関してもう1つ。物件の修繕費です。物件って当たり前ですが年数が経てば経つほど老朽化が進んで壊れやすくなります。購入した場合、もし建物の修理が必要となったら費用はこちら持ちです。でも賃貸の場合って、オーナーさんが負担してくれるんです。
リスクに関して、不動産投資に精通している方から見ると、このあたりのリスクは回避できるかと思うので、あくまで初心者目線ということをご考慮いただければ幸いです。
まとめ
今回は、不動産投資とレンタルスペース運営を比べてみました。
不動産投資とレンタルスペース運営の比較ではなく、物件を購入する場合と賃貸の場合の比較になった部分もありました。このようにリスクを考えると物件を購入するのは怖いと感じるかもしれません。行動するのは大事ですが、情報を集めて知識を付けることも怠らないようにするべきです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
