不動産投資に比べて低リスクで稼げると言われているレンタルスペース投資。
「ほんとうに稼げるの？」「稼げるっていってもどのぐらいのお金が残るの？」という疑問をいただくことが多いので、今回はぼくが運営しているレンタルスペースの利回りや初期費用の回収期間をすべてぶっちゃけます。
具体的な数字まで包み隠さずすべて公開していきます
おまえ隠し事ってあるの？
【収支公開】レンタルスペース投資の収益
ここでは、ぼくが運営している5店舗のレンタルスペースの売上や利益を、具体的な数字で公開していきます。
レンタルスペース投資って？
まずレンタルスペース投資について少し説明させてください。
ぼくが2016年から取り組んでいるレンタルスペース投資ですが、土地や不動産を持っていなくても運営できるのがメリットです。
ぼく自身、5店舗のレンタルスペース投資をしていますが、すべて賃貸物件。不動産は１つも持っていません。
ご自身で不動産を所有している場合は、そこをレンタルスペースとして貸し出すことももちろんできます。ただ、不動産を持っていない人のほうが多いため、賃貸物件でレンタルスペース運営という方のほうが一般的です。
不動産を購入となるとリスクになりますし、融資が下りずにそもそも購入ができないなんてこともあります。その点、レンタルスペース投資は物件を買わなくても運営できるので、最小限のリスクで手軽に始めることができるんです。
不動産を買わなくてもいいってお手軽だな
賃貸で運営できるならリスク低くていいね
レンタルスペース投資ってどのぐらい稼げるの？
現在、5店舗のレンタルスペースを運営しているぼくですが、毎月100万円近い利益を安定して出し続けています。
5店舗で100万円なので、平均すると1店舗あたり20万円弱の利益です。
店舗によって利益が違うので、大体の数字ですがざっくりまとめてみました。
ここから光熱費やHP管理費、清掃代など数千円ずつ引かれたものが利益となっています
店舗によって売上や利益の差はありますが、平均すると家賃の3倍ぐらいの売上が出ています。
賃貸物件のため、利回りとして表現するのは違和感があるかもしれませんが、家賃の2倍の利益が出ているので利回り200％というところでしょうか。
不動産投資の利回りって3～5％が相場ということを聞いたので、それと比べると200％というのは異常な数字です。
「利回り200％の投資があります」なんて言ったら怪しまれそうだな
うん、不動産投資やってる人からするとあり得ないと思う
ただ、この売上自体が特別というわけではなく、きちんと戦略を立ててレンタルスペース投資をすればこのぐらいの売上を出すことは十分に可能です。
実際にぼく以外にも家賃の3倍の売上を出しているスペースもありますし、繁忙期のパーティースペースなんて家賃の5倍も6倍も売上を出すなんてこともあったりします。
不動産投資よりもレンタルスペース投資のほうがよくない？
不動産投資もレンタルスペース投資も、スペースを貸し出すという意味では似ているところが多いビジネスです。
実際に、「不動産投資をやっているけどレンタルスペース投資にもチャレンジしてみたい」とか「不動産投資のことを調べてたらレンタルスペース投資にたどり着いた」というパターンが多くあります。
ぼくはレンタルスペース投資についてのご相談を受けることが多いんですが、「不動産投資をやっている」という人は多く、感覚的にはぼくにお問合せいただく20～30％の方が不動産投資の経験者です。
不動産投資の経験者にレンタルスペース投資の話をすると、例外なく「そんな美味しいビジネスってあるんですね」と十中八九おっしゃります(笑)
投資経験がない方からすると、レンタルスペース投資の初期費用や家賃といった固定費はリスクに思われたりしますが、すでに不動産投資を経験している方からすると、レンタルスペース投資のリスクの低さはかなり魅力的に映るみたいです。
下記でも、レンタルスペース投資と不動産投資を比べた記事を書いています。
ただ、レンタルスペース投資だって万能じゃない
とはいっても、不動産投資に比べてレンタルスペース投資がすべての面で優っているのか？と言われるとそういうわけではありません。
不動産投資のほうが優れている面はありますし、レンタルスペース投資の劣っている面も存在します。
下記の記事でレンタルスペース経営のメリット、デメリットを詳しく解説しているので、参考にしてみてください。（※特にデメリットの部分を読んでいただきたいです）
レンタルスペース投資の初期費用の回収期間
次にレンタルスペース投資の初期費用の回収期間について、ぼくのスペースの事例も出しながら詳しく見ていきます。
そもそも初期費用ってなにがかかるの？
まずはじめに、レンタルスペース投資の初期費用ってなにが必要なのか？について解説していきます。
大きくわけて、「賃貸契約時の費用」と「スペース制作の費用」の2つ。それぞれ詳しく見ていきますね。
賃貸契約時の初期費用
賃貸物件を契約する際に、基本的には以下の費用が必要となります。
- 敷金（保証金）
- 礼金
- 仲介手数料
- 前家賃
- 火災保険料
- 鍵交換料
- 保証会社への支払い
物件によって差はありますが、家賃の6ヶ月分ぐらいが契約時の初期費用と見ておくといいでしょう。
家賃が6万円の物件だとしたら、初期費用は36万円程度。家賃が15万円以下の物件であれば、6ヶ月分ほど見ておけばいいですが、20万円、30万円と家賃が上がっていくにつれて保証金も上がっていくことが多いです。
家賃30万円の物件で保証金が10ヶ月分だと、それだけで300万円もかかってしまいます。
スペース制作の費用
ここは物件の広さやコンセプトによって大きく変わってきます。ぼくが運営しているようなダンスができるレンタルスタジオであれば、必要なのは鏡とフローリング、音楽プレーヤーぐらい。
女子ウケするようなオシャレなパーティールームを作るとなると、壁紙を貼ったり、オシャレな家具やインテリア、家電なんかも必要になってきます。
また、部屋が広ければそれに比例してお金もかかってきます。
レンタルスペース投資の初期費用ってどのぐらいで回収できる？
最初に答えをお伝えすると、レンタルスペース投資の初期費用回収の平均期間は約1～2年。
あくまで平均なので、状況によってもちろん前後はありますが2年以内に回収というのが1つの目安になっています。
もし回収に3年も5年もかかりそうであれば、運営方針や集客方法など一度見直したほうがいいでしょう。
不動産投資って何十年という長いスパンでの投資ですが、レンタルスペース投資は短期決戦です。というもの、長く稼ぎ続けられればそれが理想ですが、5年後10年後はレンタルスペース業界がどうなっているかわかりません。
何年か前の話を例に出すと、パーティーができるようなスペースが流行りました。当時は「パーティールームを出せば儲かる」というような状態だったので、短期間で一気にパーティースペースが増えました。
そうなると、まわりは競合だらけ。渋谷や新宿、池袋はパーティールームで溢れ返り、飽和状態。女子会やママ会、ハロウィンパーティーやクリスマスパーティーなど、たしかにパーティー需要はありますが、その需要を上回る勢いでパーティールームがたくさん作られたので、予約が分散されてしまい儲からなくなってしまうという。
さらに悲惨なのが、価格競争に陥ったということ。「ライバル店に負けないように」ということで、競合店よりも低価格で出すというスペースが出てきて、その結果パーティールームの単価が下がってしまいました。
これはレンタルスペース投資に限った話ではなく、ほかのビジネスにも共通して言えることですが、初期費用の回収に時間がかかるのって危険に思いませんか？
半年で初期費用を回収する方法とは？
レンタルスペース投資の初期費用の平均回収期間は1～2年とお伝えしましたが、ぼくのスペースでは平均でいうと半年間で初期費用を回収しています。
平均と比べて圧倒的に回収が早いんですが、なぜそんなことができるのか詳しく掘り下げていきます。
スピードだけは自信がある
質にもちゃんとこだわってね
初期費用を安く抑える
まずは初期費用の金額自体のお話です。レンタルスペース開業の初期費用が数百万円、数千万円というよう大きな金額になってしまうと、いくら利益が出せたとしても回収の期間は長くなります。
5年先10年先を見越して膨大な予算をぶち込むということであればいいですが、10年先のレンタルスペース業界はどうなっているかわからないこともあって、初期費用をかけるのはなかなかのリスク。
そうなると、できる限り初期費用は抑えたいところ。
安く抑えるポイントですが、家賃が安くて狭い部屋を契約すること。家賃が安ければ賃貸契約時に支払う初期費用は安くなりますし、部屋が狭ければスペース制作の費用も抑えられます。
売上を最大化する
初期費用が安かったとしても、安定して売上を出していかないと初期費用は回収できません。
売上を上げるためには、予約をたくさん取る。そのためにはどうすればいいのか？というと、新規を獲得することと、リピート率を上げることが重要です。
このあたりの集客の話をするとめちゃめちゃ長くなってしまうのでここでは割愛しますが、集客は初期費用を早く回収するための鍵となります。
経費を最小限に抑える
いくら売上が上がっていたとしても、経費が多くかかっていたら手元にお金が残りません。
次の章で詳しくお話しますが、レンタルスペース運営代行会社に運営を委託すると、膨大な経費がかかってしまい、初期費用を回収するのが困難になることもあります。
無駄な出費をなくして、経費を最小限に抑えることが大切です。
初月から売上を出す
半年以内という短期間で初期費用を回収するには、レンタルスペース開業した初月から売上を出していく必要があります。
そのために大事なのはスピード。ぼくの場合だと、物件引き渡しの2日後にはオープンというスピード感で準備を進めていきます。
物件が引き渡しされて家賃が発生しているのに、1ヶ月も2ヶ月も開業準備をしているだと短期間で初期費用を回収するのが難しくなります。
とにかく1日でも早く開業するのがポイントです。
遠方でレンタルスペース開業する場合は2泊3日ですべてを終わらす
計画立てて動けばいけるね
【※注意】こんなレンタルスペース投資は危険！
ここまでレンタルスペース投資の利回り、初期費用の回収期間についてお話してきました。利回り200％、初期費用の回収は1～2年とレンタルスペース投資の魅力をお伝えしましたが、実は利益を出すどころか初期費用が回収できないどころか赤字になってしまう場合もあるんです。
どういったスペースが赤字になってしまうのか？業界の闇の部分まで突っ込んだお話をしていきます。
運営代行会社に依頼するのは危険
レンタルスペース投資で利益が取れないパターンで一番多いのが、レンタルスペース運営代行会社に委託している人。
ぼくのところに「レンタルスペース運営代行会社に委託していますが全然利益が出ません。むしろ赤字です」という相談がこれまでに何件もきました。
なぜレンタルスペース運営代行会社に委託すると危険なのでしょうか？詳しく見ていきましょう。
初期費用が高い
まず1つ目の注意点として、初期費用の高さが挙げられます。
20～30㎡程度の広さのレンタルスペースを開業する場合、自分でぜんぶやったとしたら初期費用は50～100万円程度。
対するレンタルスペース運営代行会社に委託した場合は、200～300万円かかります。
スペースの内装、家具や家電などすべてそろえてくれますが、それにしても高すぎる。でも相場を知らない人にとっては「不動産投資だと物件購入に数千万円かかるけど、レンタルスペース投資なら300万円で済むんだな！」ということで契約してしまうんです。
ぼくも以前に運営代行会社の方とお話をしたことがありますが、「不動産投資に比べて圧倒的に早いい段階で初期費用を回収できますよ」というようなうたい文句で営業をかけられました。
レンタルスペース運営代行会社にお任せすると、物件探しや開業準備などすべてやってくれるので楽ではあります。ただ、膨大な初期費用がかかってしまうため、おすすめはできません。
家賃を上乗せさせられる
これは運営代行会社によって違うと思いますが、以前に「レンタルスペース投資をしたけど利益が出せない」と相談に来られた方の場合、家賃を上乗せさせられていました。
自分でレンタルスペース開業をする場合、不動産会社と賃貸契約を結びますが、相談者の方の話を聞いたところ、不動産屋ではなくレンタルスペース運営代行会社と賃貸契約を結んだとのこと。
相談者から家賃は11.5万円と聞きましたが、物件の相場を調べてみたら6.5万円でした。つまり相場よりも5万円も多くの家賃を支払っていたのです。
すべてのレンタルスペース運営代行会社が家賃を上乗せしているとは思えませんが、事実このようなことが起きていたので注意が必要です。
手数料を取られる
当たり前ですが、お客様対応や清掃など運営を代行してもらうため、その分のお金をお支払いする必要があります。
相場として、売上の10％。30万円の売上があった場合は、運営代行費用として3万円がかかります。
あとは定期的に掃除に入ったり消耗品を補充する必要があるので、その際の費用がかかります。
集客力が弱い
レンタルスペース運営代行会社に集客をお願いすると、スペースマーケットやインスタベースといったポータルサイトに掲載して予約を獲得する流れになります。
このポータルサイト、たしかに予約は入るんですが手数料がめちゃめちゃ高いんです。スペースマーケットは売上の30％、インスタベースは売上の35％もかかります。
運営代行費用10％をあわせると、売上の40～45％が持っていかれます。
ぼくのスペースもポータルサイトへの掲載はしていますが、それ以外に自分でホームページを作り基本的にそこから予約を獲得しています。
ただ、レンタルスペース運営代行会社は自社ホームページでの集客スキルがないため、手数料が高いポータルサイトに頼りっぱなしになってしまっています。
まとめ
今回は、レンタルスペース投資の利回りや初期費用の回収期間について、詳しくお伝えさせていただきました。
不動産投資は利回り3～5％程度が基準ですが、レンタルスペース投資はうまく予約を獲得できれば利回り200％という数字を出すことも可能です。
それだけの利回りなので初期費用の回収も早く、平均1～2年で回収が目安となります。
ただ、運営代行会社に委託してしまうと、レンタルスペース投資をしても利益が出ない、最悪の場合は赤字になってしまう可能性もあります。
もちろん、運営代行会社に依頼せずに自分で運営したとしても、集客力が弱いと売上は出せないので注意が必要です。
逆に集客さえうまくいけば、早い段階で初期費用の回収ができます。低リスクで収入を増やしたいという方にとって、レンタルスペース投資はおすすめのビジネスです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
